Loyer impayé : la procédure pas à pas pour un bailleur parisien avant la trêve hivernale

Le loyer d'octobre de votre deux-pièces meublé du 11e arrondissement n'est pas arrivé, votre locataire ne répond plus aux messages, et vous lisez partout que la trêve hivernale commence le 1er novembre. La tentation est grande d'attendre le printemps pour agir. C'est exactement l'inverse qu'il faut faire. La trêve suspend les expulsions, elle ne suspend ni la dette ni la procédure, et chaque semaine perdue maintenant se paie en mois au moment de récupérer votre bien. Voici les étapes dans l'ordre, avec les délais qui s'appliquent en 2026.

La trêve hivernale ne gèle pas votre procédure

La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant cette période, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, même si un jugement l'ordonne. Les loyers continuent de courir, la dette continue de s'accumuler, et toutes les étapes qui précèdent l'expulsion restent possibles : mise en demeure, commandement de payer, assignation, audience, jugement.

Concrètement, un bailleur qui lance la procédure fin octobre arrivera au printemps avec un dossier avancé, parfois un jugement déjà rendu. Celui qui attend avril repartira de zéro au moment même où les expulsions reprennent. La trêve n'est donc pas une raison de patienter, c'est la meilleure raison de commencer tout de suite.

Première étape : la relance amiable puis la mise en demeure

Un premier retard n'est pas toujours un impayé durable. Commencez par un appel ou un message simple, sans ton accusateur : un virement oublié ou un salaire versé en retard expliquent beaucoup d'incidents.

Si rien ne bouge, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le montant dû, fixe un délai de régularisation, généralement de dix à quinze jours, et mentionne que vous engagerez la procédure prévue par le bail à défaut de paiement. Au même moment, activez vos garanties. Si le bail prévoit une caution personnelle, informez la personne qui s'est portée garante. Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, déclarez le sinistre dans le délai fixé par votre contrat, car un retard de déclaration peut vous priver de l'indemnisation. Si votre locataire bénéficie de Visale, la déclaration se fait en ligne et ouvre la prise en charge des loyers dus. Nous avons détaillé son fonctionnement dans notre guide pour louer un meublé à Paris sans garant.

Le commandement de payer : six semaines ou deux mois selon la date du bail

Le commandement de payer est l'acte qui fait démarrer la mécanique de la clause résolutoire. Il est obligatoirement délivré par un commissaire de justice, l'ancien huissier, et il doit contenir des mentions précises, dont le délai laissé au locataire pour régler sa dette et l'avertissement qu'à défaut il s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion. Un commandement mal rédigé peut être annulé, ce qui fait repartir toute la procédure de zéro.

Le point qui piège le plus de bailleurs tient au délai. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il est de six semaines pour les baux conclus après son entrée en vigueur, le 29 juillet 2023. Pour les baux plus anciens, la Cour de cassation a estimé dans un avis du 13 juin 2024 que la réforme n'était pas rétroactive : le délai de deux mois prévu par la clause du contrat continue de s'appliquer. Le nouveau contrat type entré en vigueur le 1er octobre 2026 intègre d'office cette clause à six semaines, comme nous l'expliquions dans notre article sur le nouveau bail de location 2026. Avant de mandater le commissaire de justice, relisez donc la date de signature de votre bail et le délai qui figure dans sa clause.

Pour reprendre l'exemple du deux-pièces du 11e, un commandement délivré fin octobre sur un bail signé en 2024 laisse au locataire jusqu'à la mi-décembre pour payer. Si la dette n'est pas soldée à cette date, le bail est résilié de plein droit, mais il faut encore qu'un juge le constate.

Locataire allocataire : le signalement à la CAF, et ce qui change en 2027

Si votre locataire perçoit une aide au logement, vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution. Ce signalement n'a rien d'une formalité. Il permet à l'organisme de proposer le versement de l'aide directement entre vos mains, ce qui réduit la dette mois après mois et vous assure une partie du loyer pendant la procédure.

La définition même de l'impayé va changer. Deux décrets publiés le 12 février 2026 réorganisent le traitement des impayés et renforcent le rôle des commissions départementales de prévention des expulsions. À partir du 1er janvier 2027, l'impayé sera constitué dès que la dette dépasse 450 euros, loyers et charges compris, ou dès que le locataire cumule trois mois consécutifs de défaut de paiement, même si le total reste sous ce seuil. Un impayé qui démarre cet automne sera donc reconnu plus tôt l'an prochain qu'il ne l'aurait été sous l'ancienne règle.

L'assignation et l'audience devant le juge

Une fois le délai du commandement expiré sans paiement intégral, vous assignez votre locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, sans quoi la demande est irrecevable. Cette notification déclenche un diagnostic social et financier du locataire, transmis au juge avant qu'il statue.

Le juge ne se contente pas de constater la résiliation. Si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il paraît en mesure de régler sa dette, il peut lui accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce temps. Si l'échéancier n'est pas respecté, la clause reprend ses effets sans nouvelle audience. Préparez votre dossier en conséquence : bail, état des lieux, décompte précis de la dette, commandement, preuves des relances et de vos échanges.

Après le jugement : le calendrier jusqu'à la libération du logement

Lorsque le jugement ordonne l'expulsion, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut intervenir qu'à l'issue d'un délai de deux mois après ce commandement, et le juge de l'exécution peut encore accorder au locataire des délais de grâce compris entre un mois et un an. À ces délais s'ajoute la trêve hivernale si le calendrier la traverse.

En additionnant ces étapes, on comprend pourquoi un impayé non traité à l'automne peut immobiliser un appartement parisien pendant une bonne partie de l'année suivante, crédit, charges de copropriété et taxe foncière compris.

Meublé, bail mobilité : ce qui change pour vous

Si vous louez en meublé à titre de résidence principale, avec un bail d'un an, la procédure décrite ici s'applique telle quelle : même clause résolutoire, mêmes délais, même juge. Le caractère meublé du logement ne vous donne aucun raccourci.

Le bail mobilité, conclu pour un à dix mois avec un salarié en mission, un stagiaire ou un étudiant, interdit le dépôt de garantie. En pratique, la garantie Visale y joue donc un rôle central et c'est elle qu'il faut actionner en premier en cas d'impayé. La brièveté du bail ne dispense pas de passer par le juge si le locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme sans payer.

Prévenir l'impayé plutôt que le plaider

Toute cette procédure a un coût, en frais de commissaire de justice, parfois d'avocat, et surtout en mois de loyers perdus. La protection la plus efficace se joue donc avant la signature. Une garantie loyers impayés coûte en général entre 2 et 5 % du loyer, mais elle ne se cumule pas avec une caution personnelle, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Visale reste une option gratuite pour les profils éligibles. Et la sélection du locataire, sur un dossier complet et vérifié, reste le premier filtre.

Il existe une autre voie : ne plus porter ce risque vous-même. Louer à une entreprise qui loge ses collaborateurs change la nature du locataire, dont la solvabilité se lit sur des comptes publiés, comme nous l'avons montré dans notre article sur le fait de louer son appartement à une entreprise. Chez Flexliving, qui gère plus de 300 appartements meublés à Paris, les logements sont occupés par des salariés en mobilité et des entreprises clientes, et le suivi des paiements fait partie de la gestion. Le propriétaire n'a ni relance à envoyer ni commandement à faire délivrer.

Questions fréquentes

Peut-on lancer une procédure pour loyer impayé pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve hivernale, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, interdit uniquement l'expulsion. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience et le jugement peuvent tous intervenir pendant cette période.

Quel délai pour un commandement de payer en 2026 ?

Six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs dont la clause résolutoire prévoit ce délai, selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.

À partir de quand parle-t-on d'impayé en 2027 ?

À partir du 1er janvier 2027, l'impayé est constitué dès que la dette dépasse 450 euros, loyers et charges compris, ou après trois mois consécutifs de défaut de paiement. Le bailleur d'un locataire allocataire dispose de deux mois pour le signaler à la CAF ou à la MSA.

Le juge peut-il refuser de résilier le bail ?

Il peut en suspendre les effets. Si le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette, le juge peut lui accorder jusqu'à trois ans de délais. Le bail n'est résilié que si l'échéancier n'est pas respecté.

Un loyer impayé se traite vite ou se paie longtemps, et l'automne 2026, avec la trêve qui approche et les nouvelles règles de 2027, ne laisse guère de marge. Si vous préférez que votre appartement soit loué, suivi et payé sans que la prochaine relance repose sur vous, découvrez comment Flexliving gère votre bien.